Trius Advocaten

Een vastgoedmakelaar bemiddelt bij de verkoop van een verhuurde kleine gemeubelde studio met een oppervlakte van +/- 18 m² gelegen in de studentenstad Leuven.

Enige tijd na de verkoop voert het Agentschap Wonen Vlaanderen in het kader van de Vlaamse wooncode in het betrokken appartementsgebouw een controle uit waarbij diverse studio’s in het gebouw te klein worden bevonden. De betrokken studio had een totale bewoonbare netto vloeroppervlakte van minder dan 18m², meer bepaald slechts 13,07 m².

De Vlaamse wooncode bepaalt inderdaad met ingang van 1 februari 2008 als wettelijke kwaliteitsnorm dat de totale netto oppervlakte van een zelfstandige woning minstens 18 m² moet bedragen.

De betrokken studio krijgt in het kader van de controle vijftien strafpunten, wat impliceert dat het conformiteitsattest voor de woning wordt geweigerd en dat de studio uiteindelijk bij beslissing van de burgemeester van Leuven ongeschikt wordt verklaard.

De koper ziet zich uiteindelijk verplicht om de studio opnieuw te verkopen aan de eigenaar van een naburige studio in hetzelfde gebouw, die dan vervolgens van de twee studio’s één grotere studio kan maken die wel voldoet aan de kwaliteitsnorm van de Vlaamse wooncode.

De koper moet bij de wederverkoop evenwel een belangrijk verlies slikken nu hij de studio slechts kan doorverkopen voor een prijs die veel lager ligt dan de prijs die hij zelf heeft betaald.

Om dit verlies te recupereren spreekt de koper zowel de verkoper als de vastgoedmakelaar in rechte aan.

Uiteindelijk oordeelt de rechtbank dat de vastgoedmakelaar wel degelijk een fout heeft gemaakt en in het bijzonder is tekortgekomen aan zijn pre-contractuele informatieverplichting ten aanzien van de koper.

Een professionele vastgoedmakelaar wordt immers geacht de evolutie van de vastgoedwetgeving nauwgezet op te volgen en derhalve weet of moet hij weten dat de Vlaamse wooncode sinds 1 februari 2008 als wettelijke kwaliteitsnorm voorschrijft dat de totale netto oppervlakte van een zelfstandige woning minstens 18 m² moet bedragen.

Wat die oppervlakte betreft, mag de vastgoedmakelaar de beweringen van zijn opdrachtgever niet zomaar voor waar aannemen, maar moet hij dit zelf onderzoeken. Hij heeft dienaangaande immers een onderzoeksplicht.

Door dit niet te doen en de koper derhalve foutieve informatie mee te geven (de betrokken studio werd in de gevoerde publiciteit immers aangeprezen als zijnde bestemd en geschikt om bewoond en verhuurd te worden, wat naderhand onmogelijk bleek) maakt de vastgoedmakelaar ontegensprekelijk een fout en moet hij samen met de verkoper instaan voor de vergoeding van de schade geleden door de koper.

Een gewaarschuwd koper of verkoper van vastgoed is er twee waard: het werken bij vastgoedtransacties met een erkende en eveneens juridisch opgeleide vastgoedmakelaar loont uiteindelijk.