Een faillissement van je huurder is zelden goed nieuws. Vaak is er al een aanzienlijke huurachterstal en is de kans reëel dat je een deel daarvan nooit zal recupereren.
Maar wat veel verhuurders niet weten: wat je doet (of niet doet) vlak na het faillissement, heeft een grote impact op je verdere rechten en je kans op betaling van toekomstige huur.
Wacht niet af – neem zelf het initiatief
Van zodra je kennis krijgt van het faillissement van je huurder, moet je als verhuurder zelf handelen.
Je moet de curator schriftelijk (per aangetekende brief of e-mail) aanmanen om binnen de 15 kalenderdagen te beslissen of hij de lopende huurovereenkomst al dan niet zal voortzetten.
In diezelfde aanmaning moet je uitdrukkelijk vermelden dat:
Het moet voor de curator volstrekt duidelijk zijn dat er een formele termijn loopt en dat niet-reageren gevolgen heeft.
Dit is geen formaliteit. Dit is cruciaal.
MOGELIJKE REACTIES VAN DE CURATOR
Beslist de curator om de huurovereenkomst (voorlopig) voort te zetten, dan worden de bijkomende huurgelden vanaf het faillissement beschouwd als boedelschulden.
Dat geldt:
Waarom is dat belangrijk?
In een faillissement bestaan er twee soorten schulden:
Boedelschulden worden – bij voldoende actief – bij voorrang betaald op de gewone schulden in de boedel. De kwalificatie als boedelschuld verhoogt dus aanzienlijk je kans op effectieve betaling.
Beslist de curator om de huurovereenkomst niet voort te zetten, maar blijft hij het pand toch gebruiken (bijvoorbeeld als opslagruimte of voor de organisatie van een verkoop), dan geldt een belangrijk onderscheid:
Dat verschil kan financieel aanzienlijk zijn.
Reageert de curator niet binnen de 15 dagen en blijft hij het pand verder gebruiken? Dan kwalificeren enkel de huurgelden vanaf het verstrijken van die 15-dagentermijn als boedelschulden. Ook hier zie je opnieuw hoe belangrijk je formele aanmaning is.
Wat als je géén aanmaning verstuurt?
Dit is waar het vaak fout loopt.
Als je de curator niet formeel en schriftelijk aanmaant, dan levert de loutere verdere bezetting van het pand geen boedelschuld op zolang de curator niet ondubbelzinnig heeft verklaard dat hij de huurovereenkomst voortzet.
Het feit dat hij het gebouw gebruikt om goederen op te slaan of om een verkoop te organiseren, volstaat niet.
Je hebt dan wel recht op een bezettingsvergoeding, maar die zal doorgaans slechts een schuld in de boedel zijn – met een aanzienlijk lagere kans op recuperatie.
De kernboodschap
Als verhuurder van een bedrijfsgebouw moet je bij faillissement van je huurder in wezen één cruciale stap zetten:
Zo snel mogelijk de curator formeel en schriftelijk aanmanen om een beslissing te nemen over de voortzetting van de huurovereenkomst.
Met die ene actie maximaliseer je de kans dat toekomstige huur als boedelschuld wordt gekwalificeerd – en dus ook je kans op effectieve betaling. Het faillissement van je huurder is vaak al een zure appel. Er is geen enkele reden om die nog zuurder te maken door passief af te wachten.
Geconfronteerd met een failliete huurder?
Werd je recent geconfronteerd met een faillissement van je huurder? Of vrees je dat een faillissement nakend is en wil je tijdig correct handelen? Wij begeleiden dagelijks ondernemers en vastgoedverhuurders bij faillissementen en contractuele risico’s.
Neem gerust contact met ons op. Een snelle tussenkomst maakt vaak het verschil tussen een theoretisch recht en een effectieve betaling.
