Inschrijven op onze nieuwsbrief Voor een beknopte en heldere toelichting bij de recentste ontwikkelingen in wetgeving en rechtspraak: vertrouw ons uw e-mailadres toe.

Bij een verkoop onder opschortende voorwaarde van het bekomen van een lening moet niet alleen de koper wakker zijn!

 INLEIDING

 

Deze verkoop wordt gedaan onder de opschortende voorwaarde dat de koper een krediet kan verkrijgen voor de aankoop”. Iedereen kent deze clausule. Maar wat houdt ze nu eigenlijk precies in? En hoe moet de verkoper de clausule concretiseren opdat hij zich er ook effectief op zou kunnen beroepen indien blijkt dat de koper geen inspanningen levert om een lening te bekomen?

 

Wanneer een overeenkomst wordt gesloten onder een opschortende voorwaarde, betekent dit dat de verbintenis slechts opeisbaar is bij de vervulling van de voorwaarde, bijvoorbeeld het bekomen van een lening. Indien de koper naderhand geen krediet verkrijgt, houdt de overeenkomst op te bestaan en krijgt de voorwaardelijk aangegane verbintenis nooit uitvoering.

 

Uiteraard komt hier een bijzondere “maar” op de proppen. Het niet bekomen van de lening mag logischerwijze niet te wijten zijn aan een nalatige of foutieve houding van de koper. Men mag met andere woorden niet zelf aan de oorzaak liggen van het niet vervullen van de opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld door bij geen enkele kredietinstantie aan te kloppen. Is dit wel het geval dan wordt de voorwaarde geacht toch te zijn vervuld en is de overeenkomst definitief (artikel 1178 B.W.).

 

Het Hof van Beroep van Gent sprak zich op 9 januari 2013 en 10 juni 2013 in twee verschillende zaken uit over dergelijke opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een krediet.

 

ARREST HOF VAN BEROEP GENT 9 JANUARI 2013

 

In het eerste geval luidde het beding: “Deze verkoop wordt gedaan onder de opschortende voorwaarde dat de koper een krediet kan verkrijgen voor de aankoop van deze woning, dit zal geacht vervuld te zijn binnen de 3 weken te rekenen vanaf de ondertekening van de overeenkomst. Indien er geen krediet verkregen kan worden zal de koper dit aangetekend melden met enige toelichting.

 

Het Hof van Beroep van Gent oordeelde dat de kopers van een woning een inspanningsverbintenis hebben om de noodzakelijke lening te bekomen. Zij dienen zich te goeder trouw op te stellen en alle nuttige stappen aan te wenden om een krediet te verkrijgen. Evenwel, nog volgens het Hof, moet ook de verkoper zich met betrekking tot de contractuele clausule in verband met de opschortende voorwaarde te goeder trouw opstellen ten aanzien van de koper.

 

Het Hof kwam tot het besluit dat de contractueel bepaalde termijn van drie weken redelijkerwijze niet volstond om een lening te bekomen en zeker niet toeliet om na een weigering van een krediet bij de huisbankier, een krediet bij een andere kredietinstelling te bekomen. De voorwaarde werd niet geacht te zijn vervuld.

 

Er was in de betreffende clausule met opschortende voorwaarde dan wel sprake van een termijn van drie weken, het Hof toetste één en ander aan de feiten en oordeelde dat de verkoper de bewuste contractuele bepalingen van hun doel afwendde door zich op de clausule te beroepen, hetgeen volgens het Hof niet strookte met deze van een normaal zorgzaam en voorzichtig verkoper die onder die voorwaarde zou hebben verkocht.

 

De vordering van de verkoper tot betaling van een schadevergoeding door de kopers werd afgewezen.

 

(Gent 9 januari 2013, NjW 2014, pg. 463)

 

ARREST HOF VAN BEROEP GENT 10 JUNI 2013

 

In dit geval luidde de clausule: “overeenkomst gaat door onder voorbehoud van lening (geldig tem eind juni 2008)”. Het ging om een verkoop tussen een professionele keukenverkoper en twee particuliere kopers.

 

Volgens het Hof is de bepaling voor interpretatie vatbaar, ze is vaag geformuleerd en laat juridische dwaling in hoofde van de consumenten toe. De kopers mochten er volgens het Hof van uit gaan dat de bepaling voor hen slechts een optie inhield om al dan niet een lening aan te vragen en dus geen verplichting voor hen betekende.

 

Ook hier werd geen schadevergoeding toegekend aan de verkoper.

 

(Gent 10 juni 2013, NjW 2014, pg. 755)

 

HOE MOET HET DAN WEL?

 

  1. De verkoper doet er goed aan in zijn clausule te concretiseren, bijvoorbeeld door duidelijk op te geven hoeveel kredietgevers om een lening moeten worden verzocht.
  2. Er moet een redelijke termijn worden voorzien om de koper toe te laten een lening te bekomen.
  3. Ook vermeldt de clausule best hoe de verkoper op de hoogte moet worden gebracht van de weigering van het krediet binnen een bepaalde termijn (vb. per aangetekende zending).

site by tales.be